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楼市变天了，市场步入“现金为王”新时代 最近一段时间，许多开发商不惜损失预期可实现利润，争抢一次性付款（或高首付比例）的优质客户，一定是有深层次原因的，作为“春江水暖鸭先知”的开发商，一定知道，天凉了，寒意阵阵。市场即将步入“现金为王”的新时代，谁手里有现金谁说了算。 1.居民存款下降 央行公布的金融数据显示，2017年4月份，住户存款减少1.22万亿元。 而在8月4日，央行发布的《中国区域金融运行报告》中显示，2016年，全国个人住房贷款比年初增加4.8 万亿元，同比多增2.3 万亿元。 造成这一现象的本质原因是银行存款利率低、民间投资渠道有限，居民不愿意把钱存在银行，于是大量的资金涌向楼市，（当然还有支付宝余额宝微信京东百度金融等等。。。）贷款的人多，而存钱的人少，银行的钱只出不进。 2.房贷利率上浮 综上所述，居民存款减少、贷款增加，直接造成银行的钱流出大于流入。 5月份，郑州全面取消首套房贷利率9折折扣，实行4.9%的基准利率。6月份，郑州除四大银行首套房贷执行基准利率外，其他银行普遍上浮10%。时至8月，郑州所有银行首套房贷利率上浮10%，已经明确有三家银行首套房贷利率上浮20%，二套上浮30%。 光大银行、中信银行、中国银行执行首套房贷利率上浮20%，二套房贷利率上浮30%。 由此计算，买一套总价150万的房子，30%首付，商业贷款105万元。在等额本息30年贷款，利率上浮20%的情况下，相比贷款基准利率，需要每月多支出月供642元，需要多还款23.11万！
3.M2增速下降 M2一直被视为是观察货币政策走向的重要指标，进入2017年以来，全社会广义流通货币量M2从1月的11.3%降至7月的9.4%。为了防止资金过度集中在楼市，银行贷款开始关闸限流，这也是金融体系降低内部杠杆的客观结果。 4.余额宝额度与利息双降 8月11日，天弘基金发布公告称，自8月14日零点起，个人持有余额宝的最高额度调整为10万元。此消息一出，金融市场一片哗然。要知道早在3个月前，余额宝的限额还是100万的高位，而三个月之内连续两次调档，从100万变成了25万再变成了10万元。。。 同时，在年初的一波涨势后，余额宝的七日年化收益率逐渐回落，七日年化收益率由7月12日的4.1%左右已经跌下4%。8月12日，再度跌至3.92%。。。。。。心疼我的小钱钱！ 小结： 从上面分析中不难看出，目前市场上的货币流越来越少，钱去哪了？自然是被最近一年疯狂的楼市吸走了。因此，“现金为王”将是近一两年的主旋律。全球进入货币紧缩周期，中国亦有加息压力。因此，各大房企想要在以后的市场掌握主动性，必须保证足够的现金，这不仅仅是能不能过得好的问题，更是能不能顺利过得去的重大问题！
全款炒房，不是“有钱任性”，是zuo 作为对货币市场最为敏感的房地产企业，在高负债的背景下，不再追求高去化率、高销售额，把销售额转化为实实在在的回款才是关键。宁可没有利润但不能没有现金流。销售再多的房子，如果因为限贷、限签以及银行按揭放款缓慢等原因，不能回款，那么售出再多的数字，跟窝在手里的库存没有两样，如何回收现金才最重要! 而作为购房者的你我，应该如何把握当前的市场呢？刚需买房，我们一贯的建议是尽早上车。但是，对于那些投资客们，特别是被“全款购房优惠力度大”所诱惑的炒房团们，扛着一麻袋钱往里冲，真的就能获得高额的投机收益吗？ 1.政策调控 中央ZF说：房子是用来住的，不是用来炒的。 最近一年各地出台的限购、限价政策，无一例外都是为了打击炒房客。政府调控的目的很简单，让房价保持稳定，不允许暴涨。各地方政府已出台了各种严厉措施，把房价牢牢的控制在合理的稳定范围。在这种背景下，继续做着房价一两年之内翻番美梦的炒房客们，等待你们的不一定是噩梦，但绝对不是美梦！ 2.市场因素 由此可见，以高优惠而吸引全款炒房的多为远郊楼盘。而炒作这些远郊房子的人明明知道，因为地处偏远，生活配套不齐全，无法满足便利生活功能，还去想着三五年后房价翻倍卖给别人。如果自己不住，出租的话有人租吗？出售的话又会有人接手吗？{:6_242:} 要知道，那些在2015年至2016年初，以7500元/㎡购入绿博片区的房子，三年之后可以13000元/㎡的价格转售他人都会有利润。而现在以13000元/㎡高位买入的人，三年后你以15000元/㎡转售他人，扣除资金成本以及各种交易税费，说不定还会亏损。。。 3.投资的利器是杠杆 相比于投资市场上的其它产品，投资房产最大盈利源自于银行按揭贷款的杠杆作用。一套房的全款，足以同时做3套房的首付。试想，是投资一套房收益大，还是三套房收益多？用别人的钱，买自己的房子，收房租还房贷，想想都很美呢！ 例如：一套150㎡的房子，单价10000元/㎡，则总价为150万元。 一次性付款支付150万买入一套房产。 如果按揭贷款购入，同样的面积，同样的单价、总价，首付30%为50万元，同时可以购入3套（忽略限购限贷，大登封目前没有限购限贷，虽然咱们限售）。 若房价同样上涨2000元/㎡，一次性付款购入则盈利30万元，而按揭贷款购入三套，则盈利90万元。 4.潜在风险 不少全款买房的炒房者们，与开发商私下签订协议，锁定价格保留房源，而不签署正式《商品房买卖合同》，以此躲避限售政策，以及省下因过户而产生的交易税费，但如此操作，存在着一定的风险。更何况，咱们这里不限购不限售，开放商大多是在五证不全的情况下就开始了实际销售。。。此处省略1万字。 （1）五证不全 如果所购买的商品房五证不全，尤其是在没有预售证的情况下就开盘，那么就会存在着高风险。市场上收了钱但三五年都开不了盘、收不了房的例子举不胜举。 （2）一房多卖 不和开发商签正式购房合同，不在房管局网签备案，看似省了一部分税费。却也逃脱了安全监管，不排除一房多卖的可能。虽然概率很低，但漏洞依旧是存在的。
综述 在央行收紧流动性闸门，调控政策严厉加码，开发商力促现金回款，储备过冬，市场步入“现金为王”的新时代背景下，全款炒房不是一个理性的投资选择。逆市全款炒房，不仅很难达到预期收益，甚至还存在着不可预测的风险。但是刚需们，该上车的时候要抓紧上车咯~毕竟，银行上调利率你的还款压力更大了。。。 楼市下半场，全款进场还是驻足观望，还需大家谨慎选择，切勿盲目跟风。
来源：中房研 聊宅 郑州买房
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