《郑州楼市》:敢问路在何方 ——聚焦房地产长效机制

【编者的话】 本文选自2017年第3期《郑州楼市》（总第69期）“楼市聚焦”栏目，更多精彩敬请期待。您可以关注《郑州楼市》DM刊物和“楼市微观”公众号微官网中电子杂志，阅览更多内容。 自从2016年年底中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，面对各个城市相继而出的调控手段，房地产市场长效机制更是备受关注和期待。中共中央政治局7月24日召开会议，再次提及要“稳定房地产市场 加快建立长效机制”。可以看出，中央坚持楼市调控的决心不动摇，且已有长足发展。 背景 “长效机制”这一概念早已有之，但是真正上升到国家层面是近六七年的事。2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上提出，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”此后，国家发改委受命牵头研究相关制度，住建部、国土部、财政部等部门随后加入。而“长效机制”真正有名有份、进入到大众视野则是在2013年。2013年，“长效机制”被写入政府工作报告，具体表述为“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。从此，业内开启了对“长效机制”的研探和辩思。 那什么是“长效机制”呢？百度百科显示，长效机制，是即能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。长效机制不是一劳永逸、一成不变的，它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。但对于“房地产长效机制”是什么，业内尚未有定论。 路径 就目前来看，房地产市场调控长效机制仍处于初创阶段。政府虽在2013年就已经提出建立房地产市场长效机制，但房地产市场仍在不断产生分化，包括一二线与三四线城市，热点片区与非热点片区，不同投资产品的分化等。从今年陆续出台的调控政策来看，楼市调控手段正在由“政府干预”转向经济杠杆。但房地产市场长效机制的着力点，则从“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”这一表述中，可以窥得一二。 顶层设计研究建立房地产基础性制度和长效机制，宜着眼长远，更加重视从系统的角度出发，处理好房地产发展与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划以及产业布局等方面的关系，为房地产市场的平稳健康发展，为房地产市场与经济社会的协调发展奠定坚实的制度基础。 中国房地产业协会会长刘志峰表示，房地产的问题既涉及国家的宏观经济又涉及老百姓的切身利益，因此，中央反复强调要建立好长效机制，要把顶层设计做好，这样才能确保房地产平稳健康发展。第一，现在调控比过去更复杂，难度更大。因此，要继续因地制宜，坚持分城分类施策，做好不同城市、不同房地产类型的政策调控。第二，要加快出台房地产税，避免房地产投机炒作。第三，要促进土地出让制度改革，降低土地成本，提高土地利用效率。第四，要制定房地产新的发展模式，促进大中小城市和小城镇协调发展。依托城市群、都市圈的轨道交通、产业优势，带动中小城市，帮助三四线城市发展。 金融信贷国务院参事室特约研究员车书剑提出，加强金融、银行业的监管，对房地产市场的稳定同样重要。因此要强化对房地产信贷总量的有效控制，规范房地产的融资行为，抑制房地产市场过度投资，从根本上控制信贷资金过度流向房地产。 全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学演讲的《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》成为近期的热点，从“十大失衡、五大方面”分析如何建立房地产市场长效机制。其中就提到从金融方面发力：“一是管好房产商。如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务、高利息的占了全部融资的50%以上，要对这样的房产商当心；另一个是要管住老百姓买房的融资。只要首付比例提高，不管买三套五套，都不用担心带来金融危机，因为有危机也是购房人自己家里的事情。” 土地制度从土地供应上来说，第一是要采取措施盘活存量土地，增加土地有效供应；允许利用单位自用土地、农村集体土地等建设公共租赁住房、老年住区。第二是探索建立城乡统一的建设用地市场，落实人地挂钩制度，将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城镇落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买和承租住房的能力。第三是提高土地利用效率，在用地紧张的城市，适度增加住房用地供应。第四是创新土地出让方式，在保证资源配置效率的同时建立约束机制，防止土地使用权过度竞争，按照住房发展规律提高土地供应的稳定性和合理性，稳定土地价格的增长预期。 税收制度税收制度有很多抓手，大家谈得比较多的是：房产税。日本东京经济大学教授周牧之谈到，“日本的泡沫经济最后是靠房产税降下来的”。形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。全国人大财经委副主任委员黄奇帆谈到，高端有遏制，就是对别墅等高档住宅实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率是1%，那么别墅就要收5%，如果三五年内想出售，交易税可以提升到8%；中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房。可以研究按揭贷款购买自住普通商品房抵扣个人所得税这类政策，这是全球通行的房产税政策；低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。 租赁市场在高房价的情况下，通过租赁市场缓解一部分住房需求与压力，具有较大操作空间。完善住房租赁制度的意义，不仅仅在于规范租赁市场，而是给房屋租赁市场赋予更多的深意，即将它作为房地产长效机制中的一个重要部分，承担一部分住房保障的功能。住房租赁市场的完善，应该以公租房、廉租房为起点。在许多国家，公租房都是公共住房体系的重要组成部分，由政府提供一定比例的公租房是通行的做法。 2017年4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2017年5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。 法律保障住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌呼吁尽快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，出台“住房法”：“《中华人民共和国城市房地产管理法》是上世纪90年代制定的，有很多不合适的条款需要进一步修改；与此同时，深化住房制度改革，把 “住房法”建立起来，保障所有的城市居民都能实现住有所居。”其实早在2016年12月22日，新华社发布的《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》的文章中就首次提到了“住房法”。 原中央财经大学税务学院副院长、国务院参事刘桓表示，一个平稳健康的房地产市场离不开法律的保障。“要尽快出台到期房地产土地使用政策和实施办法，稳定市场，稳定民心。总理已经明确70年后是增续期而且免费的，但目前还没有政策出来，一定要有法律法规出台。”此外，还提到建立完善的租房市场，其中很重要的一点就是要从立法层面上规范租赁关系。 结语 有专家表示，房地产长效机制真正建立起来，不是一两年的事情。至于何时推出，官方还没有明确时间表，但是在操作层面，还有更现实的问题。建立房地产市场长效机制，牵一发而动全身，不仅涉及土地财政、体制改革等诸多方面，还要突破许多困难，协调各方利益，并非只是在房地产市场打转，而是要进行全方位的改革，说长效机制真正建立仍需时间并不为过。新观点仍在不断涌现，新措施仍在不断落定，那就让我们在前进变化中期待吧！ 如想了解本栏目详细内容，敬请关注2017年第3期《郑州楼市》。 【特别声明】 《郑州楼市》电子杂志文章、图片未经许可，禁止转载。 经许可后转载须按以下格式注明: 文章来源于《郑州楼市》 转自微信公众平台【楼市微观】 微信账号：loushiweiguan